东莞流拍土地频现连体地成重灾区 东莞土地市场

来源:未知2015-11-12 15:57  作者:admin

来源:房掌柜东莞 雷霞玲

2015年的10月,一直热火朝天的东莞土地市场突然遭遇寒流,四宗商住地块不受开发商青睐,惨遭流拍,2015年至今已流拍10宗商住地,不由让人怀疑土地市场是否在转冷?有业内人士表示,东莞开发商仍旧看好地市,不过目前供应的地块位置较前一段时间的相对要冷清一些,开发商拿地看中市场价值,拿地更理性。

东莞流拍土地频现连体地成重灾区 东莞土地市场转冷?

2015年东莞已流拍10宗商住地 连体地成重灾区

房掌柜查询今年的土地拍卖情况,发现有10宗商住商服用地遭遇流拍。1月28日,横沥镇半仙山村一宗商住地流拍;3月11日,春节假期刚过,在央行宣布羊年首次降息的大背景下,樟木头樟罗社区5.6万平商服用地3月11日因无人报价,胎死腹中;6月3日,中堂斗朗社区编号为2015WG016的商住用地最终因无人出价而流拍,起始楼面均价1420元/㎡;7月31日,横沥镇半仙山村流拍地块自降2100万二度出让,但仍惨遭流拍;8月19日,石排水贝村10.53万平连体地相继流拍;10月14日,厚街汀山社区7万平商住地流拍;10月29日,石碣14万平三连体地块全部流拍。

东莞流拍土地频现连体地成重灾区 东莞土地市场转冷?

石排水贝村10.53万平连体地相继流拍

在流拍的土地中,连体地成了重灾区,石排水贝村两连体地和石碣三连体地均流拍,占了流拍地的半数。且两地的面积均十分大,石排水贝村连体地占地10.53万平,建筑面积达22万平;石碣三连体地占地14万平,建面高达32.5万平,均属于巨无霸地块,建成后都将是能提供数千户家庭居住的大社区。

一般来说,连体地快都为同一开发商拿下,对于大地块的,开发商更有规划和操作空间,因此一般巨无霸地块都更容易受到品牌开发商的青睐,但石排和石碣地块的接连失利却显示出东莞各镇区楼市发展两极分化情况严重。业内人士表示,东莞各镇区经济差别大,对于在这些经济较差的镇区拿地,开发商往往会更加谨慎。如石排和石碣两镇,既不能受到深圳客入莞潮的利好,又难吸纳到广州客,本地购买力又不足,很多开发商对地块所在的区域没有信心,导致地块流拍。

同样受人关注的还有厚街地块的流拍,虽然是单块地,但占地7万平,总价2.6亿,楼面地价仅1900元/平,这是厚街2015年内首次出让地块,却也以流拍告终。业内分析认为,一方面厚街目前在售项目较多,库存量大;二则区域需求乏力,这些都影响到了开发商拿地的积极性。

瑞峰研究人员认为,楼市火热,在土地市场中溢价与流拍共存,显露出来开发商拿地更趋理性。东莞中原策略研究中心总监车德锐表示,开发商拿地应遵循价值导向,入手前期发展良好的区域,对于市场前景不明朗的区域,不进入才是明智的选择。

两宗流拍地降价成功复活

在流拍的商住地中,有两宗地块幸运复活,即樟木头樟罗地块和中堂斗朗地块。其中,樟木头樟罗地块在4月22日被东莞市千业实业投资有限公司底价21410万元拿下,成交楼面价为1598元/平。中堂斗朗地块则在9月2日被居益地产以底价3435万拿下。

不过2015年的流拍并不是樟罗地块的第一流拍,在2014年6月9日,该地块与附近的两宗商住用地进行组团拍卖,三块地都因无人报价而流拍。该地块第一次拍卖的起始价为28138万元,在2015年3月11日第一次出让时自降身价近7000万,但仍不受青睐。而时隔仅13天,该地块再次公告出让,拍卖相关信息与3月11日相比较,除时间外,无任何变化,却意外获得开发商芳心,成功复活。

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横沥半仙山地块二度流拍

与樟罗地块同样依靠降价复活的是中堂斗朗地块,在9月2日,第二次出让时自降身价987万,终于被居益地产相中,成功复活。而对于该地块上次的流拍,业内分析人士认为,该宗地块体量小,但条件也较为苛刻,一万多㎡地块需配备30%-50%商业;两大原因相互影响,尽管地块位置优越,但房企不敢贸然拿下,让地块遭遇流拍的厄运。这次该地块自降身价再次出让最终被居益地产拿下,一方面是受楼市火热情况影响,一方面居益地产在地块旁边已开发有居益凯景中央,可作为后续地块继续开发。

东莞土地供应则偏紧,城区地块出现断供,供应地块集中在经济欠发达或者片区开发不成熟的区域,在市场缺乏优质地块供应的情况下,往年的流拍地块凸显优势,重新得到开发商的青睐,正如樟木头和中堂地块。

不过方法一样,命运却不同,同样降价“谋婆家”的横沥镇半仙山村却仍待字闺中,在1月流拍后,该地块蛰伏半年,最后在市场火热、开发商拿热情高涨的7月底再次出让,且起拍总价直降2100万,总价仅1.9亿,结合地块高达16.7万平的建筑面积,条件较好,不过滞缓的区域楼市发展还未有大的改变,因此仍未受到青睐,再次流拍。

后期土地位置相较冷清

土地市场和楼市唇齿相依,东莞全年住宅销售也火热异常,一直处于供不应求状态,库存持续走低,开发商销售顺利回笼资金,对市场预期普遍持乐观心态,购地补仓愿望急切。在接下来的时间里,拿地仍是开发商的重点工作。政府方面也是积极推地,光在10月下旬,已经有8宗商住土地入市待拍,其中1宗位于麻涌,1宗位于石排,2宗位于万江,4宗位于大岭山,东莞土地供应仍然十分庞大。

天为大数据研究中心认为,东莞大量地块涌入,足显银十地市之热,不过目前的地块位于的地方较前一段时间的地块位置要相对清冷一些,受地块位置的影响,开发商之间彼争我夺的形势难以再现,整体上土地上仍然会整体回暖,但不太可能出现以往火爆的局势。

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