东莞中秋楼市以蓄客为主 业内:2016年房价上涨高

来源:未知2016-10-10 11:41  作者:longadmin

来源:房掌柜东莞 梁丽娟 叶慧贤

受前期火爆行情推动,东莞中秋楼市并不寂寞。房企大多采取主动策略,利用小长假积极蓄客,冲刺金九银十。不过随着热点城市调控政策的陆续出台,东莞楼市也愈发让人捉摸不透:一方面,是房价高企触碰“天花板”,市场观望氛围渐浓;另一方面,是土地市场持续“高烧”,助推房价依旧坚挺,未来楼市走向愈发扑所迷离。

东莞中秋楼市以蓄客为主 业内:2016年房价上涨高峰已过

东莞楼市走向愈发让人捉摸不透

房企营销步伐加快,中秋以蓄客为主

受前两周开盘项目集中签约影响,加之中秋小长假市民出游、返乡增多,上周(2016.9.12-2016.9.18)东莞网签成交量明显下滑,共计签约1346套,但“茶山地王”催熟“莞北”楼市,房价上涨依然明显,均价达14717元/㎡,同比去年同期增长43%。

据合富辉煌数据显示,上周房价出现了明显的区域分化,“莞北”和“水乡”片区上涨明显,其中“莞北”受“茶山地王”影响,房价环比涨幅超过10%;成交量严重区域分化,集中于供应充足的大虎门片区,沙田、虎门两镇全市占比46%;受供应不足影响,上周6个区域0签约,有签约的27个区域中,仅有3个区域房价在万元以内,万元内房价正濒临绝迹。

东莞中秋楼市以蓄客为主 业内:2016年房价上涨高峰已过

而从入市情况看,东莞房企入市热情依然不减,但选择中秋开盘的项目并不多,中秋当天只有光大山湖城、松湖兰岸2项目开盘入市,但去化率都较为理想。其中,光大山湖城推出520套洋房吸引了上千莞深市民前来抢购,开盘2小时去货率已达9成以上。

与往年一样,借中秋节点暖场蓄客的楼盘也有不少,活动形式多以DIY、嘉年华、亲子互动等形式展开。另外,待售项目的营销步伐也明显加快,中熙君墅湾、松湖云樾、三正公园里等项目都在假日期间开放了样板房,多项目早已启动认筹优惠,预计9月下旬会迎来推货潮。

尽管东莞楼盘中秋不“打样”,但与前期的火爆相比,上周东莞楼市人气明显下滑。天为地产研究部经理邓咏玫认为,中秋期间楼市冷清,除了出游、返乡人增多因素外,东莞很多新品加推项目延时入市等待十一黄金周爆发,中秋供应后继乏力也是重要原因之一,另外,假日期间部分楼盘价格依然坚挺,也加重了购房者观望、等待的心理。

热门区域高位成交,深圳客外溢范围收窄

虽然受小长假影响,东莞住宅成交量有所下滑,但总体来看,东莞楼价仍然高位运行。从成交价格来看,上周东莞住宅成交均价14717元/㎡,环比小幅上扬4%,同比去年同期增长43%,呈量跌价稳趋势。

从开盘情况看,东莞楼市行情依然火爆。不过东莞房价一直高位运行,加上热点楼市调控政策相继出炉,东莞楼市受此影响也出现了一些变化:深圳客入市趋于理性,普遍楼盘深圳客比例明显下降,外溢范围有所收窄,仅临深片区、松湖片区等与深圳相连的区域仍对深圳客保持较高的吸引力,区域分化明显。

如上周入市项目中,无论是东坑的松湖云樾还是桥头的三正公园里,深圳客占比都不高,碧桂园城央壹品重点拓客对象主要是东莞本地客,即使销售行情火爆的光大山湖城,深圳客比例也回落至50%左右,该项目4月底开盘时,深圳客占比在60%以上。

东莞中秋楼市以蓄客为主 业内:2016年房价上涨高峰已过

中秋当天,光大山湖城开盘现场

价格方面,受火爆行情影响,房企入市定价依然坚挺。光大山湖城开盘前,项目一期尾盘均价15000元/㎡,二期开盘均价则达17000元/㎡,上扬13%,与4月底精装公寓开盘均价11500元/㎡相比涨幅高达48%。

优惠力度方面,除了部分尾盘项目推出“中秋礼包”外,未入市项目让利入幅度都不是很大,如三正公园里洋房“2万抵5万”,碧桂园城央壹品诚意登记享“2万抵97折”,基本属于“市场价”优惠。对此,有分析认为考虑到东莞本地客购买力不如深圳客,且已被透支,建议开发商以合理的定价推量走货。

调控政策密集出台,楼市失控?

回顾整个上半年,房地产行业的多项指标大幅增长,一线城市及部分热点二线城市房价普涨,“日光盘”频现,甚至出现“假离婚买房”等不良现象,引起了市场的关注和担忧。

据中国指数研究院公布的8月百城房价显示,全国100个城市新建住宅平均价格为12270元/㎡,环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54个百分点;同比上涨13.75%,涨幅亦扩大1.36个百分点。这意味着100个城市的住宅均价环比连续15个月上涨。

楼市的持续火热伴随的是土地市场的失控。据有关数据显示,截止至8月底,全国已出现单宗土地超过10亿的地块超过300宗,其中溢价率超过100%的地王在150宗以上,其中杭州、苏州、南京、合肥地价同比涨幅超过200%。而2015年同期单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的只有6宗。

为了给持续高烧的楼市降温,近期一些热点城市已陆续收紧楼市。当人们在期盼中秋假期到来之时,石家庄、郑州不声不响地出台了楼市调控政策,杭州也在上班第一天实施部分区域限购,加上之前的合肥、南京、武汉限贷、苏州和厦门限购,热点二线城市楼市调控甚嚣尘上。

东莞土地市场过火,楼市走向成谜

同样跻身房价涨幅前十的东莞,土地市场也随着火爆的楼市行情大红大紫了大半年。只要地块区位条件好、交通便利,东莞开发商呈现出一种不惜一切代价都要拿到地的姿势,造就“地王”涌现,每平楼面价上万元直追当地住宅均价,如茶山地块楼面价为12118.97元/㎡,即使是房价暴涨的8月,该区域的住宅均价也不过是10902元/㎡。

东莞中秋楼市以蓄客为主 业内:2016年房价上涨高峰已过

土拍市场高热

地王频现预示着该区域未来房价将在2-3万以上,大力拔高当地房价水平,这促使周边各楼盘闻风涨价,市场上弥漫着恐慌性购房的气氛,而开发商们则更对下一次的拍地摩肩擦踵。

另一方面,东莞目前的房价也飙升过快,其中住宅均价过万的区域约有24个,过2万的区域有6个,实际上,房价2万以上的区域远超6个,这个数据还是不断上升,而8000元/㎡的区域寥寥无几。在8月中,东莞以3.85%的环比涨幅在全国排名第七,仅次于上海。

面对节节攀升的楼价、地价,在部分城市出台调控政策之后,东莞也悄然大幅上调了普通住房价格标准,这让不少人猜测是政府调控楼市的预警,虽然这猜测被市住建局否决,但住建局坦言会关注国内部分城市的政策动态,将在合适的时机出台合适的政策。

业内:2016年房价上涨高峰已过

面对仍在“高烧”的楼市行情,合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺认为,一级和二级市场的火热,充分说明了当前东莞楼市预期仍然保持高位。一线土地市场的火热,说明开发商看好东莞楼市未来的发展。二级商品房市场火热,除了全国普涨因素外,东莞独有的地段,发展前景及供不应求的状况,导致房价高温难退。

“东莞土地市场,已经不仅仅是区域市场了,它演变成全国性市场了。东莞地理位置得天独厚,未来众多利好,莞深同城趋势在加强,因此吸引到全国的房企抢滩东莞。所以。如果仅仅是看当前的房价与地价的匹配来看,明显是地价过高。但如果放眼未来两三年,或者是出于房企战略布局考虑,有些房企愿意冒这个险去拿高价地。”李兴旺分析道,“所以,当前的土地市场,已经不能用静态的传统的供求关系去解读了。”

无论是全国还是地方,2016年下半年以来,楼市政策的总体趋势为松中有紧,尤其是“因城施策”方针,给地方政府更多的政策灵活性,根据每个城市的实际情况做出政策调整。

“东莞非一线城市,也非省会城市,在莞城融城的大背景下,更多的是顺势而为。因此,东莞虽然有较大的政策收紧风险,但不会轻易出台,除非周边同级别城市相继出台了政策。东莞当前楼市严重受到供应不足的困扰,如果大幅加大供应量,对房价将会起到平抑作用。2016年房价上涨高峰已过,接下来将趋于平稳。”李兴旺告诉房掌柜。

对于后市,邓咏玫则表示,以一线城市土地“逢拍必地王”的趋势看待东莞,接下来开拍的地块依然会疯狂。“地价的高涨,抬高未来市场预期,大部分买房人的心理是‘再不买又更贵了’,未来房价还是会有看涨空间。”

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